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                关于《彩神8app大发手机版农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记颁证工作实施方案》 的政策解读

                来源:彩神8app大发手机版自然资源局 发布时间:2020-03-19 11:08:58 浏览次数: 【字体:

                一、出台的背景

                为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于坚持农业农村优先发展、实施乡村振兴战略、深化农村土地制度改革的要求和部署,加快推进我区农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规,《湖南省自然资源厅关于印发〈湖南省农村宅基地房地一体确权登记颁证工作实施方案〉的通知》(湘自然资发〔2019〕29号)和《湖南省自然资源厅湖南省农业农村厅湖南省财政厅湖南省住房和城乡建设厅湖南省公安厅关于做好农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作的指导意见》(湘自然资发〔2019〕40号)等文件精神,结合我区实际,制定本方案。

                二、制定的政策依据

                主要是《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规,《湖南省自然资源厅关于印发〈湖南省农村宅基地房地一体确权登记颁证工作实施方案〉的通知》(湘自然资发〔2019〕29号)和《湖南省自然资源厅湖南省农业农村厅湖南省财政厅湖南省住房和城乡建设厅湖南省公安厅关于做好农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作的指导意见》(湘自然资发〔2019〕40号)。

                三、主要内容

                (一)登记原则

                1、申请人身份合法、依法自愿原则。以“农户自愿申请、权属来源合法、产权清晰无争议、面积量算准确”为前提,农村宅基地权利人必须为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件,或非本集体经济组织成员但经依法批准使用宅基地建房的,可以申请农村宅基地房地一体确权登记。

                2、一户一宅、面积法定原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积及房屋建筑面积不得超过规定标准。因继承或受遗赠形成的“一户多宅”除外。

                3、依法、便民、维护稳定原则。房地一体确权登记在不违背相关法律法规的前提下,坚持以乡镇为主体、部门指导、技术支撑的方式,严格法定程序,简化登记流程。在权属调查和纠纷处理中,尽可能考虑各方利益,化解矛盾,解决争议,充分发挥基层自治组织和农村集体经济组织的作用,切实保护群众合法利益,维护农村社会稳定。

                4、 “四级”确认原则。以尊重历史、实事求是、依法确权、和谐稳定为前提,在符合宅基地使用条件下,无用地和建房审批手续的房屋,权利人申请登记的,可按照“村(居)民小组证明—村委会(社区)核实—乡镇人民政府审核—区人民政府审批”的四级确认程序进行。确认结果可作为房地一体确权登记的权源证明材料。

                5、公开、公平、公正原则。权属调查应按照不动产登记规程进行指界和确认;“四级确认”必须公开透明;权属纠纷(争议)调处客观公正;确权登记结果公开。

                6、不变不换原则。已登记发证的农村宅基地、集体建设用地,按照“不变不换”原则,之前依法颁发的房产证、集体建设用地土地使用证等继续有效,不重新登记。

                (二)工作要求

                1、登记范围界定

                (1).经依法批准用于修建房屋的宅基地以及建设的房屋,以不同历史时期颁发的集体土地使用权证书、用地批文等作为土地权属来源证明材料进行确权登记。不同历史时期颁发的房屋产权证书,相关部门出具的建设规划手续、证明等,可作为房屋所有权确权登记依据。新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地质灾害避险搬迁、增减挂钩项目等已建成的房屋,依据用地批文、验收合格证或立项批复申请农村宅基地、集体建设用地及房屋所有权确权登记。

                (2).申请所有权登记的房屋必须是具有永久性上盖、有围护结构且结构牢固、自然层高≥2.2米的永久性建筑物。3层以上(不含3层)或建筑面积>300平方米的(不含300平米),提供由主管部门出具的有关房屋质量竣工验收合格材料或房屋质量安全鉴定报告后,予以办理登记。

                (3).位于增减挂钩项目拆旧区内的原已登记的建设用地、宅基地使用权及房屋所有权,在实施项目前由项目业主组织收回原登记证书并交登记机构办理注销登记;确实无法收回原登记证书的,依法定程序公告注销。

                (4).在各类保护区内的房屋,由相关部门出具批准文书后,予以办理登记。

                5.本次登记只针对2020年6月30日之前合法修建的房屋。()

                2办理登记具体要求

                (1)以户为单位申请登记。户的确定原则上以公安部门户籍登记的家庭户为单位。不动产登记簿记载家庭户全体成员,并在“不动产权利人”一栏进行登记。

                (2)权属界线的认定。宅基地有批准文件的,权属界线以批准文件为准;无批准文件有房屋滴水界线的以滴水为界,无房屋滴水的以墙(柱)外边界线为界。

                (3)以农户实际所使用的土地和房屋所有权及附属设施作为一个不动产单元进行调查,但只对合法宅基地面积和房屋面积进行登记。对超占的宅基地面积和房屋面积,在不动产登记簿和不动产权证书附记中注明“待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定处理”,并按照规定的面积标准进行确权登记。

                (4)符合分户建房条件但未分户,未经批准另行建房且分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合规划,经本集体经济组织同意并公示无异议的,可按规定补办有关用地手续,依法予以确权后登记;未分开居住的,其实际使用宅基地面积没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按实际使用面积予以确权登记。

                (5)农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。

                (6)农民跨村购买合法房屋,如在原农村集体经济组织为无房户的,在承诺放弃户籍所在集体经济组织宅基地使用权后,经房屋所在地集体经济组织村民会议或者三分之二以上的村民代表同意,村集体经济组织确认后,依法确权登记宅基地使用权和房屋所有权。本集体经济组织内部合法流转(受让人应具备取得宅基地的条件和资格)和通过生效法律文书取得的宅基地和房屋可以确权登记。

                (7)夫妻双方一方是城镇户口,另一方是农村户口,且在本集体经济组织只有一处房屋的,可以以农村户口一方为权利人办理房地一体确权登记,也可以根据权利人要求办理共有产权登记。

                (8)非本农村集体经济组织的农民或城镇居民、其他经济组织成员,因依法继承或受遗赠取得房屋占用农村宅基地的,应予以登记,并在不动产证书上备注“该权利人为本农村集体经济组织成员住宅的合法继承人”。

                (9).对原建房时为本集体经济组织成员,因工作、购买商品房、小孩读书等需要将户口迁入城镇后,宅基地和房屋继续使用且未发生变化,并且户口迁出后依然和本集体经济组织发生权利、义务关系的,可以确权登记。

                (10)1999年《土地管理法》修订实施前,非农业户口居民(含华侨等)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,应予以确权登记,在不动产登记簿和不动产权证书上的附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员历史取得”。

                (11)在乡镇规划区内经统一规划、统一建设或统一规划、自行建设村民住宅的新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地质灾害避险搬迁、增减挂钩项目等因政策性异地新建的房屋,提供建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证、用地批文、验收合格证或立项批复可以集中办理登记。

                (12)以1987年《中华人民共和国土地管理法》实施为界,实施前,使用集体土地办乡(镇)公益事业和公共设施,经所在乡(镇)人民政府审核后,可依法确定使用单位集体建设用地使用权,乡镇企业用地和其他经批准用于非住宅建设的集体土地,至今仍继续使用的,经所在地农民集体同意,报乡(镇)人民政府审核后,依法确定使用单位集体建设用地使用权;实施后,乡(镇)公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,依据合法批准文件,确定使用单位集体建设用地使用权。

                (三)不予受理确权登记情形

                1.除继承或受遗赠外,“一户多宅”的。

                2.房屋主体结构超规定建筑面积之外的厨房、厕所和院坝等生产生活设施不纳入登记范围。

                3.农村集体经济组织成员家庭将农村房屋出售、出租后在集体土地上再建造的房屋。

                4.被依法征收、没收的房屋,被列入拆迁冻结范围的房屋。

                5.空置房屋或房屋倒塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地。

                6.违法占用永久基本农田,农村集体经济组织非法改变用途出让或出租农村集体土地进行非农建设,城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权”。

                7.法律、法规、规章规定不予登记的其他情形。

                (四)暂缓确权登记情形

                1.房屋所有权或土地使用权有争议,尚未解决的。

                2.不能如期提供有效证明文件和资料的。

                3.无主房屋,应依法定程序处理的。

                4.土地、房屋权利被司法机关、行政机关依法查封的。

                5.法律、法规规定的其他应当暂缓登记的。

                (五)无权属来源情形处理

                1.对于没有来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,在符合规划和“一户一宅”的前提下,由所在农民集体或村(居)委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30日无异议,并出具证明,经乡(镇)人民政府审核确认,予以确权登记。

                2.对没有权属来源材料的集体建设用地,应当查明土地历史使用情况和现状,认定属于合法使用的,经所在地农民集体同意,公示30日无异议,经乡(镇)人民政府审核,报区人民政府批准,予以确权登记。

                3.对合法取得但没有规划条件的宅基地上的房屋,以《中华人民共和国城乡规划法》实施为界,若属于实施前建设的,办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料;属于实施后建设的,经村(居)委会公告15日无异议的,可不提供房屋符合规划或建设的相关材料,予以确权登记。

                4.对合法取得且符合规划的集体建设用地上的房屋,经查已使用的,由房屋所有权人作出已竣工的承诺作为已竣工的证明材料。对于无法提供有关建筑物符合规划、已竣工证明材料的,可以先登记集体建设用地使用权,并在附记栏中注记有关房屋建设的情况。

                (六)超面积情形处理

                1.宅基地超占面积

                经过批准建房占用宅基地的,按批准面积予以确权登记,未履行批准手续建房占用宅基地的,按以下规定处理:

                (1)1987年《湖南省土地管理实施办法》实施前,农村集体经济组织成员建房占用的宅基地至今未扩大的,按实际使用面积予以确权登记。

                (2)1987年《湖南省土地管理实施办法》实施起至2018年《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强村庄建设的意见(试行)》(湘政办发〔2018〕64号)实施前,农民集体经济组织成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当时当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在不动产权属证书附记栏中注明“待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定做出处理”。

                (3)2019年《湖南省农村住房建设管理办法》(湖南省人民政府299号令)实施以后违法占地建房、一律按现行政策处理。

                2.房屋超占面积

                (1)经批准修建房屋有相关建房手续,但房屋超占面积,按照批准面积予以确权登记。

                (2)无相关建房手续的,按可以批准的宅基地面积上修建的房屋面积确权登记,宅基地超占部分上对应的房屋面积为超占房屋面积。

                五、登记程序

                采用土地、房屋同步调查的方法,依法、依程序进行确权,依申请进行登记发证。设立不动产登记流动受理窗口进驻村组集中受理申请,进驻前由各乡镇、村组落实专人提前告知群众受理申请地点、时限及所需资料。

                (一)申请

                申请人在指定时间到指定地点向不动产登记流动窗口提交申请,提供下列资料,并对资料真实性负责。

                1.不动产登记申请表;

                2.申请人身份证、户口簿(查验原件,提交复印件);

                3.委托书(提交原件)、委托代理人身份证(查验原件,提交复印件);

                4.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证,无土地权属来源证明材料或用地规划许可证的,提交《彩神8app大发手机版农村房地一体确权登记审核表》;

                5.不动产权籍调查表、宗地图及房屋平面图(由作业单位提供);

                6.乡镇规划区内新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁、增减挂钩项目等已建成的房屋,提交用地批文、验收合格证或立项批复、建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证、拆旧区内原办理的各类不动产权证书、证明等材料;

                7.经司法调解的提交《调解意见(协议)书》,协议离婚的提供离婚协议,分户的提供分家协议;

                8.不动产实地查看记录表(附房屋图片);

                9.承诺书及其他证明材料。

                (二)权籍调查

                登记机构受理宅基地使用权、建设用地使用权和房屋所有权登记申请后,由房地一体确权登记作业单位按《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)、《地籍调查规程》(TD/T 1001-2012)、《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)、《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》(国土资发〔2014〕101号)、《不动产权籍调查技术方案(试行)》(国土资发〔2015〕41号)、《农村不动产权籍调查工作指南》(自然资登记函〔2019〕6号)以及《不动产登记数据库标准(试行)》(国土资发〔2015〕103号)等的要求,逐户开展测量和权属调查、收集土地和房屋权属来源资料、编制宗地代码、填写不动产权籍调查表,形成地籍图、宗地图、房屋平面图,通过外业调查、复核审查、内业建库,完成宅基地和集体建设用地及房屋等地上建筑物和构筑物的权属调查和测量工作,建成符合不动产登记要求的数据库,以宗地为单位,按乡(镇)、村、组将确权资料整理归档,实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。

                (三)受理初审

                不动产登记流动窗口即乡镇(街道、场)自然资源所按规定对提交的申请资料进行初审。对符合登记,即申请材料齐全、符合法定形式,或者按要求提交全部补正资料的,应当受理。对不符合登记规定的书面告知不予受理的原因或需要补正的资料。

                (四)审核

                常德市彩神8app大发手机版农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作领导小组办公室按照相关法律法规和政策性文件,对申请人递交的不动产登记申请书、权属来源证明材料和权籍调查逐项进行审核。

                (五)公告

                对经审核拟登记的集体土地所有权、宅基地使用权及房屋所有权,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的首次登记,制作《不动产登记公告》,以村民小组为单位,在集体经济组织公开栏进行公告,公告期不少于15日。公告期间集体经济组织、权利人及利害关系人提出异议的,及时予以复查。

                (六)登簿缮证

                公告期满后无异议或异议不成立的,将登记事项记载于不动产登记簿。不动产登记簿上的面积栏填写“准予登记的土地使用权和房屋所有权面积”,在附记栏标明实际宗地面积。

                (七)颁证

                登簿后统一制作《不动产权证书》和发放表,通知权利人持有效身份证原件和《不动产登记受理单》到约定地点核对身份,签字领取《不动产权证书》。

                (八)归档

                按照档案管理的相关规定,做好登记颁证资料的整理、扫描和归档工作。

                六、工作步骤

                结合我区实际,全区房地一体确权登记工作分四个阶段进行。

                (一)前期准备阶段(2020年3月)

                1.宣传动员。广泛宣传房地一体确权登记工作目的意义和政策要求,广泛听取社会各界意见,组建工作机构,编制工作方案。各乡镇(街道、场)要将房地一体确权登记工作目的和相关政策宣传到村组、到农户。

                2.经费预算。由区自然资源局负责,根据我区农村宅基地、集体建设用地使用权和房屋所有权外业测量、权籍调查要求,依据收费标准,概算我区房地一体工作经费,报区人民政府批准。

                3.技术队伍。由区自然资源局负责,采取公开招标的方式,选择具备相应资质的技术单位开展权籍调查、宗地测绘。

                4.技术方案。由区自然资源局会同技术单位,在充分考虑我区社会经济条件和地理条件的情况下,结合已有的土地、房屋调查成果,编制技术方案。

                5.业务培训。对作业单位技术人员、乡镇相关工作人员及国土资源所工作人员,进行土地权属调查、房屋调查、不动产登记等相关专业知识培训。

                (二)实施阶段(2020年4月—2020年10月)

                2020年4月完成房地一体确权登记工作试点,然后全面推开。

                2020年9月底前,全面完成外业调查任务。

                2020年10月底前,完成资料整理归档与数据库建设,同步完成作业单位自检和项目成果验收工作,形成成果报告。

                (三)检查验收阶段(2020年11月)

                按照省、市相关要求完成对调查成果的区级验收,做好各项检查记录和整改记录。

                (四)数据汇交阶段(2020年12月)

                按照自然资源部相关要求,完成房地一体确权登记项目数据汇交。

                七、组织保障

                (一)加强组织领导。成立彩神8app大发手机版农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作领导小组,由区人民政府区长任组长,常务副区长、分管副区长任副组长,相关部门负责人为成员。领导小组下设办公室,办公室设在区自然资源局,负责日常事务工作。其他相关各部门做好配合工作,各乡镇、街道办要成立相应的领导机构和办事机制,制定工作方案,细化工作目标和工作措施,明确专人负责宣传发动、入户调查及权属纠纷调处等相关工作。

                (二)强化督促指导。区人民政府将农村宅基地和集体建设用地确权登记工作纳入对各乡镇(街道、场)年度工作绩效考核内容。加大督查力度,实行“一月一调度一通报”,对工作推进缓慢的地方,实行重点实地督查,确保2020底完成各项工作任务。

                (三)强化经费保障。把房地一体确权登记工作经费纳入区级财政预算,切实保障工作开展。同时,按照标准安排权属纠纷调处费,在全区外业调查工作全面完成后统一拨付。

                (四)加大宣传力度。通过电视、广播、网络、电子显示屏、标语条幅等方式加强对房地一体确权登记相关政策法规的宣传,充分调动广大群众积极性,营造良好的舆论环境和工作氛围。

                (五)加强纪律监察。房地一体确权登记工作必须公开透明、依法依规、程序到位、调查到位,做到界线清、权利明、面积实,禁止任何单位和个人徇私舞弊,损害国家利益和权利人合法权益;禁止搞虚假登记;禁止对未经依法处理的违法用地确权登记。严禁以统一保管等名义扣留、延缓发放证书,严禁搭车收费或变相收费。违规进行确权登记发证的、调查成果不达标的、工作进展缓慢的、登记不规范造成严重后果的,将严肃追究有关人员的责任。

                彩神8app大发手机版自然资源局

                2020年4月28日 

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